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房贷利率“历史性大调整” 利好还是利空?

来源:刘晓博说财经  点击:2166次  时间:2019-08-26 10:38:22

摘要:中国人民银行公告〔2019〕第16号 为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施。

8月25日下午5点18分,央行通过官网发布公告,宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式!

由于本号在下午2点多就已经发稿,所以“完美地”错过了这条重大新闻。其实我在第一时间就写了一篇分析,发布在下面两个公众号上:

上述两个公号也是我创办的,大家可以关注,只是我的原创稿件相对集中发布在本号。

下面说说央行的“房贷利率新政”

为了让更多读者看懂,我先引用央行公告全文,然后给出尽量通俗的分析:

中国人民银行公告〔2019〕第16号 为坚决贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下:

 一、自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求,体现贷款风险状况,合同期限内固定不变。 

二、借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日,定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。 

六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益,严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务,确保相关工作平稳有序进行。 

七、2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。 

下面是我的分析:

1、这到底是利好,还是利空?

央行设立新的“房贷利率诞生、计算的方法”,本身是中性的,谈不上利好和利空。

但是,央行公告里有这么一句话:“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。

这句话的存在,让这个消息变得有点“利空”。因为最新的5年以上期限的LPR利率是4.85%,比央行房贷基准利率4.90%低5个基点。但央行说了,首套房最低只能是5年以上期限的LPR利率(目前是4.85%),不能再低了!

目前首套房贷款利率还能打折的大城市不多了,大概只有上海。按照95折计算,上海还有人可以拿到4.9%X95%=4.655%的利率,但新政后最低只能是4.85%。

目前在上海二套房贷款利率普遍上浮10%,也就是4.9%X110%=5.39%。按照央行最新规定,二套房利率要比LPR利率上浮60个基点,也就是4.85%+0.60%=5.45%。

或许有人会问,为什么上海这样的一线城市,房贷利率竟然非常低?原因有二,第一,上海经济增长低于全国,尤其是工业增长是负数;第二,上海人口增长缓慢,户口比较严格,发放“增量房票”的速度明显低于广深等城市(其他城市开放落户,落户基本上就可以买房)。

总之,对于此前房贷利率比较低的城市来说,这次央行划了一条线,首套房房贷利率不能低于LPR(目前是4.85%),二套房贷利率不能低于“LPR+60个基点”(目前是5.45%)。对于这些城市来说,是利空,相当于利率提高了。

至于此前房贷利率上浮比较多的城市,这次新政大概率是中性的,除非你的城市楼市继续过热,那么可能会有显著的“加点”。地方央行有权“根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限”。

所以,未来每个城市的房贷利率都可能不一样,央行称之为“区域性、差别化信贷政策”。

2、我正在还房贷,我的利率会降低吗?

央行的公告说:“2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。”央行答记者问则说“存量个人住房贷款利率仍按原合同执行”。

这意味着,10月8日之前签的贷款合同,都算“存量贷款”,执行的都是“老版合同”。这类合同一般都约定,央行调整基准利率之后的“下一个1月1日”,才执行新的利率。而且一般会声明,房贷利率的折扣或者上浮幅度是不变的。

所以“存量贷款”或者“老版合同的贷款”,暂时都不会调整利率,至少要等到1月1日再说。由于央行不太可能公布新的“基准利率”,所以关于这部分贷款未来执行LPR利率,还需要央行再明确细节。

3、我正在申请房贷,要不要拖延到10月8日之后?

如果你在上海这种首套房可以打折、二套房上浮不超过10%的城市里,还是早点贷款吧,因为新政对你不利。如果你在利率上浮超过央行“底线”的城市里,就没有多大影响了,新版本还是老版本影响不大。

但有一点你要明白,贷款利率中“加点数值”(相当于之前的浮动幅度)一旦确定,整个合同期限内都固定不变。

4、央行为什么要这样折腾,“贷款市场报价利率(LPR)”是什么东东?

把之前的“银行存贷款基准利率”,变成“报价利率”,是央行的一个重大改革,也是跟国际市场接轨。

根据“利率市场化”的原则,央行没有权力给各银行确定利率,只能给出指导利率,供各银行参考。改革先从贷款利率开始,央行委托上海的“全国银行间同业拆借中心”来统计发布

方式是:由18家银行参照央行“中期借贷便利(MLF)1年期”的利率,加上自己的成本等因素,给出贷款利率的报价,需要报出1年期和5年以上期贷款利率,然后由“全国银行间同业拆借中心”剔除最低价、最高价,算出平均价对外发布,每月20日发布一次(节假日顺延)。

上图:18家贷款利率报价银行,其中篮框里8家是新增的。

其他银行在发放贷款的时候,都要参照LPR利率,然后考虑自己的“资金成本”、“风险成本”、“利润”等因素,加上“点数”。所以,以后各家银行的贷款利率都不会完全一样,但LPR利率构成了基础。

其中5年期的LPR利率,就是房贷利率的坐标。

5、全球都在降息,难道房贷利率不会降低吗?

暂时不会。8月20日,央行副行长刘国强在LPR新机制发布会上明确表示:

央行希望通过新机制降低实体经济融资成本,在房贷利率上要保持“基本稳定”。他还连续三次表态说“有一点是肯定的,房贷的利率不下降”、“做到房贷的增量不扩张、房贷的利率不下降”。

6、打折的房贷,以后真的没有了吗?

8月25日央行的“房贷新政”公布后,有分析认为,由于央行明确“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”,所以这意味着以后不会再有“打折的房贷”了。

这种看法显然太武断。要知道,上述要求是通过央行一纸公告宣布的,需要的时候也可以通过一纸公告宣布中止。

假设以后房贷“降息”,方式可以是以下两种:

第一,央行通过降低1年期中期借贷便利(MLF)利率的方式,引导5年期以上LPR走低。比如目前1年期MLF利率是3.3%,如果将来降低到3.0%,则5年以上LPR利率或许可以降低到4.55%,这就相当于房贷打折了。

第二,央行的政策利率不变,1年期MLF维持3.3%,但各地、各银行的“加点”降低,央行撤销“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率”等规定,这样也可以实现房贷利率走低。

7、未来房贷利率走向,到底看什么?

当然是看经济状况。

如果经济非常差,失业率上升,仅仅靠大基建支撑不住经济,那么局部甚至全面给房贷降息,都是有可能的。上海房贷利率为什么全国大城市里最低?临港自贸新片区为什么放松限购(5年社保变成3年),就是因为限购最严、人口增长慢、经济有压力。(上海工业增长,见下图)

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